Migration und Wohnungsmarkt – Was wäre, wenn die steigenden Mieten der Sinn des Spiels wären?

Symbolbild

Angeblich hat beides nichts miteinander zu tun. Aber wenn man länger darüber nachdenkt, wem was nützt, ergibt sich eine überraschende Verknüpfung. Durch die plötzlich beide, die Migranten wie die Einheimischen, zu Schachfiguren in einem finanziellen Spiel werden.

Von Dagmar Henn

Es ist nicht einmal zwei Wochen her, da lieferte Bundeskanzler Olaf Scholz beim Kanzlergespräch in Berlin folgende Aussage:

"Die großen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt haben nichts zu tun mit den Zuwanderungsbewegungen für Flüchtlinge."

Es braucht nicht viel Verstand, um diese Sicht zu widerlegen, und die Reaktion auf diesen Satz in den sozialen Netzwerken war entsprechend. Allerdings darf spätestens seit 2015 das Gegenteil, dass die Probleme auf dem Wohnungsmarkt sehr wohl mit der Zuwanderung zu tun haben, nicht mehr gesagt werden, solange man sich nicht den Vorwurf des Rassismus einhandeln will.

Was aber, wenn man diese Aussage tatsächlich völlig umkehren müsste und die Zuwanderung genau dazu dient, diese "Herausforderungen" zu schaffen? Das klingt auf den ersten Blick absurd. Aber der schiere Humanismus wird es wohl eher nicht sein, warum stetig neuer Zufluss nach Deutschland gefördert wird. Und ja, es geht um Förderung, man denke nur an die staatlich kofinanzierten "Seenotretter". Irgendjemand muss davon profitieren.

In Bezug auf die Löhne ist die Wirkung begrenzt, weil im Grunde nur der Niedriglohnsektor betroffen ist; mit Ausnahme der Pflegeberufe werden so wenige ausländische Qualifikationen anerkannt, dass ein direkter Druck auf die Löhne in den meisten Bereichen unterbleibt. So zynisch das Verhalten der Bundesrepublik in Bezug auf Migration immer war, das ein wenig an die kubanischen Sklavenhalter erinnert, die es für ertragreicher hielten, ihre Sklaven so schlecht zu halten, dass sie keine Kinder bekamen, weil ja jederzeit frischer Nachschub zu haben war, es gibt derzeit keinen expandierenden Industriesektor, der Hunderttausende ungelernte Arbeiter benötigt und absorbieren kann. Bis zum Facharbeiter bringen es afghanische Analphabeten nur mit viel Glück und nach sehr vielen Jahren.

Man kann natürlich jetzt sagen, bei den Ukrainern sei das doch viel besser. Selbst die Reste des sowjetischen Berufsbildungssystems sorgen für eine recht gute Qualifikation. Aber auch da werden Abschlüsse nicht anerkannt, und selbst da, wo nachweislich ein Mangel besteht, beispielsweise bei Bus- und Lkw-Fahrern, wird nicht einmal versucht, aus diesen Reihen Abhilfe zu schaffen. Die Hürde ist dabei nicht etwa die Führerscheinprüfung, sondern die Prüfung bei der IHK, die nur auf Deutsch abgelegt werden kann.

Was aber, wenn das verfolgte Ziel ein ganz anderes ist? Wenn es nicht um Arbeitskräfte geht (um Menschlichkeit schon gar nicht), sondern beispielsweise darum, die Immobilienwerte und vor allem die Mieten nach oben zu treiben?

Quatsch, werden da viele sagen; schließlich kostet es eine Stange Geld, die Leute irgendwie unterzubringen und zu versorgen, die ins Land strömen. Aber wenn man sich die Quellen der Steuereinnahmen ansieht, aus denen das bezahlt wird, stellt man schnell fest, dass es die gewöhnliche, arbeitende Bevölkerung ist, die den größten Brocken dieses Steueraufkommens schultern muss. Seit Langem ist die Umsatzsteuer die größte Position, der kann keiner entrinnen, gleich wie arm er ist. Dann kommen Lohn- und Einkommensteuern, die schon immer eine Schieflage zuungunsten der abhängig Beschäftigten hatten, denn je höher das Einkommen ist, desto eher lässt sich die Steuer "gestalten", und desto geringer sind die relativen Kosten, die die dafür nötige Beratung erzeugt. Von den unzähligen Techniken, Gewinnsteuern zu entgehen oder gar, unberechtigte Rückzahlungen aus der Staatskasse zu pressen ("Cum-Ex") ganz zu schweigen.

Sprich, letztlich zahlen weit überwiegend dieselben Menschen die Steuern, mit denen die zusätzlichen Einwohner erhalten werden, die auch die überhöhten Mieten zahlen. Natürlich gibt es noch eine ganze Menge Leute, die nebenbei ihren Schnitt mit den Flüchtlingen machen, Eigentümer von Pensionen und anderen Notunterkünften zum Beispiel.

Aber die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Das sind mehr als 40 Millionen Menschen. Diejenigen, die Eigentum erwerben können, müssen ebenfalls deutlich mehr an die Banken abdrücken, weil die hohen Mieten die Bodenpreise mitziehen. Wenn man berücksichtigt, dass die Reallöhne seit mehr als 30 Jahren stagnieren, ist das insgesamt eine ganze Menge Geld, die so von unten nach oben geschaufelt wird.

Auch wenn einige kleinere Eigentümer bei dieser Entwicklung ebenfalls ihren Schnitt machen, haben doch viele davon mehr Ärger als Nutzen. All jene, die vielleicht ein einzelnes Mietshaus besitzen und möchten, dass die Mieter miteinander gut auskommen, beispielsweise. Die Probleme haben, weil schlicht oft zu viele Schäden an den Wohnungen angerichtet werden; oder es einfach zu häufigen Mieterwechseln kommt.

Anders sieht das allerdings für große Immobiliengesellschaften aus. Da gibt es eine Änderung, die noch auf die Regierung Schröder zurückgeht, die sogenannte REITs zuließ, die vorher in Deutschland nicht erlaubt waren. Ausgeschrieben heißt das Real Estate Investment Trust, also Immobilieninvestitionsgesellschaft. Eine reine Kapitalgesellschaft. Die nur ein einziges Interesse hat: auf das angelegte Kapital die denkbar größte Rendite zu erzielen.

Dann gibt es noch Gesellschaften wie die Deutsche Annington, mittlerweile unter Vonovia firmierend. Diese Gesellschaft kaufte massenweise etwa ehemalige Sozialwohnungen auf, die aus der Bindung gefallen waren, ganz davon abgesehen, dass sie auch noch reihenweise Wohnungsgesellschaften kaufte. Als sie noch unter Deutsche Annington firmierte, war sie berüchtigt dafür, in ihren Wohnhäusern selbst die notwendigsten Reparaturen (wie von kaputten Aufzügen in Hochhäusern) zu unterlassen.

Ein Geschäftsmodell, das insbesondere in der lange anhaltenden Niedrigzinsphase hervorragend funktionierte. Die steigenden Immobilienpreise sorgten dafür, dass der Wiederverkauf der erworbenen Häuser auf jeden Fall über den Wert der zum Kauf aufgenommenen Kredite hinaus noch Gewinn brachte. Und nachdem man so gut wie nichts in den Erhalt der Bauten investiert hatte, blieben die Mieten weitgehend als Reinertrag.

Allerdings hat dieses Spiel eine Voraussetzung – der Druck auf dem Wohnungsmarkt muss hoch sein. Sonst sind nämlich derartige Wohnungen irgendwann nicht mehr vermietbar, und das Ganze platzt. Da kommt dann auf einmal die Demografie ins Spiel.

Natürlich nicht ganz so schnell und unmittelbar, denn eine Zeit lang gibt es ein anderes soziales Phänomen, das den Druck aufrechterhält – die Unterschiede im in Anspruch genommenen Wohnraum zwischen Arm und Reich sind in Deutschland inzwischen extrem. Während in den Großstädten immer mehr Menschen in überbelegten Wohnungen leben, also weniger als ein Zimmer pro Kopf haben, ist der durchschnittliche Wohnraum je Person beim wohlhabenden Teil der Gesellschaft immer weiter gestiegen. Die 40 Quadratmeter, die statistisch jeder Bewohner Deutschlands zur Verfügung hat, mitteln sich eben aus den zehn Quadratmetern pro Kopf der Ärmeren mit hundert, hundertfünfzig bei den Reichen. Da der Abstand immer weiter gestiegen ist und in Deutschland spätestens seit den 1990ern Luxussanierungen und Luxus-Eigentumswohnungen der einzige wirklich blühende Sektor waren, wurde durch diese Entwicklung eine Zeit lang eine zusätzliche Nachfrage generiert.

Doch irgendwann ist Schluss damit, und die Demografie macht sich bemerkbar. Wohlgemerkt, hier bleiben wir im Denkschema des kubanischen Sklavenhalters. Es gäbe überhaupt keinen Grund, heute über zu wenig junge Menschen zu jammern, wenn man vor zwanzig Jahren, als dieses Gejammere auch schon zu vernehmen war, dafür gesorgt hätte, dass die Bedingungen, Kinder aufzuziehen, besser sind. Aber dafür hätte es unter anderem höhere Löhne gebraucht, die im deutschen Verwertungsmodell auf gar keinen Fall vorgesehen sind.

Kann man sich eine derart zynische Sicht vorstellen, die mal eben ein paar Hunderttausend Menschen wie Spielfiguren von einem Feld aufs andere schiebt, um Immobilienrenditen oben zu halten? Die Meisten hätten sicher vor einigen Jahren noch gesagt, das ist schwer vorstellbar. Aber ist es das immer noch, wenn man auf das Blutbad in der Ukraine blickt, wo Hunderttausende geopfert werden, um die Dollar-Hegemonie zu retten?

Einer der Punkte, die im Weg stehen, um einen solchen zynischen Ansatz zu begreifen, ist die Behauptung, Migration sei für die Migranten ein Gewinn, ungeachtet realer Perspektiven. Die Wirklichkeit zeigt gerade, insbesondere in der steigenden Kriminalität, dass sie das nicht ist. Man tut Menschen keinen Gefallen, wenn man sie über Jahre hinweg ohne Aussicht auf Besserung in Notunterkünften hält. Selbst unter den günstigsten Bedingungen, also mit ausreichend Einkommen, wenigen Sprachproblemen und sozialem Anschluss bleibt es ein schwieriges und belastendes Unterfangen; dass Menschen problemlos rund um den Globus springen können, ist eine Illusion.

Ich habe das persönlich zweimal erlebt, bei den Vätern meiner Töchter, dass Menschen an diesem Schritt fast zerbrochen sind. Und beide sind im Vergleich absolute Erfolgsfälle. Das ändert aber nichts daran, dass die Erwartungen in der alten Heimat eine Rückkehr fast unmöglich machen; zuerst, weil das Geld in Deutschland eben nicht auf der Straße liegt, und dann, weil nach Jahrzehnten diese andere Gesellschaft wieder eine fremde ist. Das schafft eine Zwangslage, die extrem belastet und aus der heraus ein verzweifeltes Festhalten an der alten Umgebung, von Speisen bis Verhaltensweisen, ebenso möglich ist wie eine völlige Verleugnung der eigenen Herkunft bis zum kompletten Bruch mit der Familie in der Heimat.

Der Mythos, der in Deutschland verkauft wird, in dem eine Einwanderung geradezu als Ankunft im gelobten Land behandelt wird, hat sehr wenig mit der Wirklichkeit zu tun; aber die meisten Befürworter der unbegrenzten Einwanderung haben sich nie tiefer mit diesem Prozess auseinandergesetzt. Für sie ist es einfach nur eine praktische Gelegenheit, sich selbst toll zu finden, weil man so tolerant ist.

Aber zurück zu unserer Immobilienfrage. Die Tatsache, dass die ersten Wellen der Einwanderung in die Bundesrepublik zu einem Zeitpunkt stattfanden, als noch eifrig nicht nur Wohnungen, sondern auch Sozialwohnungen gebaut wurden, hat sicher neben den Arbeitsmöglichkeiten dazu beigetragen, dass sie relativ glimpflich abliefen. Damals war die Umstellung auf einen Wohnungs"markt" noch am Anfang. Als nach den angeworbenen Arbeitskräften die erste Welle unter dem Stichwort Asyl eintraf, war das noch eine ziemliche Auslese – das war vor der Verbreitung des Internets, als beispielsweise in Afrika nur die Wohlhabenderen überhaupt Strom fürs Fernsehen hatten, und Wissen über ferne Länder ein Bildungsprivileg darstellte. Viele, die in den Achtzigern nach Deutschland kamen, hatten Bildungsabschlüsse, die dem Abitur vergleichbar waren, oder sogar ein abgeschlossenes Studium. Trotzdem arbeiteten sie meistens als Küchenhilfen oder Lagerarbeiter.

Der nächste Schub kam dann mit dem Anschluss der DDR, als die dortige Deindustrialisierung einen weiteren Schwung Arbeitskräfte in die westlichen Metropolen spülte. Doch die hohe Arbeitslosigkeit der 1990er und beginnenden 2000er belegt, dass die Nachfrage nach Arbeitskräften allmählich ins Stocken geriet, obwohl auch die eingemeindeten Neubürger wie Migranten behandelt wurden, was ihre Ausbildungen betraf – sie wurden schlicht nicht anerkannt. Einer der absurdesten Akte, der in völligem Widerspruch zur vermeintlichen "Wiedervereinigung" steht.

Nun gab es bereits seit den 1970ern eine zunehmende Tendenz des großen Geldes, in die Spekulation oder eben in Immobilien zu gehen. Man kann sich mal mit Michael Hudson beschäftigen, der das aufgedröselt hat; er nennt das Ganze FIRE – Finance, Investment, Real Estate. Während traditionell vor allem Versicherungsunternehmen Großanleger in Immobilien waren, denen es dabei eher um die Sicherheit der Anlage ging als um die maximale Rendite, gab es eine gewaltige Verschiebung bei anderen Großanlegern, die eben nicht nur mit Aktien spekulieren (oder vielmehr mit Optionen auf Aktien, wegen des besseren Hebels), sondern auch mit Immobilien. Auch hier – die steigende Nachfrage treibt die Preise nach oben.

Nur wenn dann die Bevölkerung zu schrumpfen anfängt, wird es schwierig. Sobald der Puffer durch den zunehmenden Luxus der Reichen aufgebraucht ist, könnte eine fallende Nachfrage Mieten und Preise nach unten drücken. Und jetzt kommt das Problem – wir reden hier von den großen Kapitalgesellschaften wie BlackRock, die ihr Geld unter anderem in diesen Immobiliengesellschaften investieren, und die, das ist längst statistisch belegt, einen weit überproportionalen politischen Einfluss ausüben können.

Gehen wir zurück ins Jahr 2015. Da waren die syrischen Flüchtlinge noch überwiegend in der Türkei. Das ist das historisch gesehen normale Verhalten – man geht ins Nachbarland, weil man eigentlich wieder zurück will, sobald sich die Wellen gelegt haben. Dass im Sommer 2015 ziemlich plötzlich auf einmal ganze Menschenmassen nach Norden zogen, hatte einen ganz simplen Auslöser: Die EU hatte die Mittel für das UN-Hilfswerk, das die Flüchtlinge in der Türkei versorgte, schlicht halbiert. Es wurde Mangel und Hunger erzeugt, um diesen Strom auszulösen.

Jetzt die Preisfrage: Wäre es vorstellbar, dass große Immobiliengesellschaften auf die Politik eingewirkt haben, diesen Schritt zu tun, der eine Katastrophe auslösen musste? Wie gesagt, das können sich heute sicher weitaus mehr Menschen vorstellen als noch vor einigen Jahren. Bis heute leben Menschen, die 2015 nach Deutschland kamen, in Notunterkünften. Aber Mieten und Immobilienpreise stiegen und stiegen, die andernfalls hätten sinken können. Denn die Zugewanderten üben letztlich mit einer kurzen Verzögerung den Druck genau dort aus, wo er gewünscht ist, in den Metropolen. Keine Immobiliengesellschaft der Welt interessiert sich für die Miet- und Preisentwicklung von Bauernhöfen in Mecklenburg-Vorpommern.

Ist das denkbar? Sicher, es sind immer noch einige andere Faktoren mit im Spiel, geopolitische Spiele beispielsweise. Auch hat es seine Vorteile, stetig dafür zu sorgen, dass kein Geld im Staatshaushalt übrig bleibt, damit das gemeine Volk nicht auf unprofitable Forderungen wie nach funktionierender Infrastruktur und Bildung kommt (oder gar höhere Löhne will). Und man kann hervorragend dafür sorgen, dass die unten zu sehr miteinander beschäftigt sind, um nach oben zu schauen. Die Wohlfahrtsverbände machten auch ihren Schnitt dabei; die wurden schon bei der Einführung von Hartz IV mit den Ein-Euro-Jobs geködert, die Flüchtlingsbetreuung funktioniert ähnlich.

Aber wenn man betrachtet, wer tatsächlich wirtschaftlich davon profitiert, immer wieder die deutsche Bevölkerung mit vergleichsweise unproduktiver Zuwanderung aufzustocken (noch einmal, hier geht es um die letzten zwanzig Jahre), kommt man immer wieder auf den Immobiliensektor; auf Riesen wie Vonovia, die gleich doppelt davon profitieren. Zum einen, weil es viele Mieter gibt, deren Miete mit Steuergeldern garantiert wird, die aber keine Ansprüche stellen können, und zum anderen, weil die Mieten auch für jene Mieter stetig steigen, aus deren Steuern die erste Kategorie der Mieten finanziert wird.

Aus deren Sicht ein schlüssiges Konzept, oder?